房價漲幅怎麼計算？拆解成本結構

房價漲幅怎麼計算？拆解成本結構，真實數字非35％

房產界甚至有高層表明房價會隨著碳費上漲35％，對於如此精確的數字，Zack回應表示沒有任何一家權威機構或是調查數據，能證實這樣的言論。

事實上，建商並非政府立即開徵碳費的對象，處於海嘯第一排的是重工、石化等高排碳產業。不過，有民眾擔心水泥建材也會受影響，對此，政府也有提供優惠減免申請以降低碳費成本。

收取碳費之後，建築成本恐跟著提高，但房價上漲的幅度是否有三～四成這麼可怕？Zack指出，關鍵之處在於房價的成本結構。

例如，買新成屋或預售屋，其中
土地成本占將近40％～50％；其次，

建商的毛利率大約會落在25％～40％。

假設以土地成本40％、

建商毛利率35％來計算，

總價1,000萬的房子，土地成本約400萬，建商拿走350萬繳交員工薪水、辦公室費用、股東分紅等，剩下的250萬（25％）則是建築相關成本。

因此，若是碳費導致原物料等建築成本上漲，也只是房價25％占比部分的上漲，並不代表房價總價會有等比例的增加。也就是說，如果原物料成本上漲10％，要再乘以25％，反映到總價上來說，即是增加25％Ｘ 10％＝2.5％，而不是直接漲10％。
Zack更舉美國為例，安永會計師事務所研究碳費課徵對美國的通膨及各項影響，他們評估對房地產的影響只有0.7％，房價只會上漲千分之七，也就是每1000塊裡只會漲7塊。

「0.7％與傳說的35％『天差地遠』，不要輕易相信房仲話術！」他特別提醒，一些房仲跟代銷並不完全懂房市和房價走勢，因此進行房地產相關交易前，民眾一定要自己再多做功課，將房價成本結構弄清楚。細項的成本漲幅，絕對不會等幅反映在整體的房價上。

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Dr. Chao,Dep.of Finance,Nanhua University,Taiwan.
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