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房地產投資實務02 銀行房貸緊縮政策對市場的衝擊
房地產投資實務02
銀行房貸緊縮政策對市場的衝擊
引言
「2024 年下半年，房市正面臨前所未有的嚴峻挑戰。隨著『銀行房貸緊縮』與『第七波選擇性信用管制』的實施，市場資金流動趨緊，導致交易量下降，即便是傳統旺季，買氣仍顯低迷。本篇文章將透過數據剖析、區域市場比較，深入探討房市降溫的關鍵因素，並預測未來可能的發展趨勢。」
2024 年房市現況分析
銀行房貸緊縮政策對市場的衝擊
銀行房貸審核標準趨於嚴格，放款政策更加保守，導致許多潛在買家無法取得理想貸款額度。對於剛性需求族群而言，購屋門檻提高，資金壓力增大；而對於投資型買家，貸款條件收緊則使其資金槓桿受限，進一步降低進場意願，讓市場買氣降溫。
第七波選擇性信用管制的影響範圍
政府祭出第七波選擇性信用管制，進一步打擊投資客過度槓桿操作，並對特定區域及特定購屋族群實施更嚴格的貸款限制。這不僅抑制了短期投機需求，也影響到部分自住買方的資金規劃，使得市場交易氛圍趨於保守，房市進一步降溫。
七大都會區房市變化數據比較
七大都會區房市變化數據比較
隨著
銀行房貸緊縮
及
第七波選擇性信用管制
的影響，各大都會區的房市交易量呈現明顯分化。從 2024Q3、Q4 建物買賣移轉棟數
的變化來看，北部與南部部分區域出現較大降幅，而桃園、台中、高雄等地則維持穩定甚至微幅成長。
各區域交易變化趨勢
交易量明顯下滑區域
- 台北市：Q4 年增率 -7.27%，顯示高房價與貸款審核趨嚴，對市場造成壓力。
- 新北市：Q4 年增率 -25%，顯示市場觀望氛圍濃厚，成交量縮減明顯。
- 新竹市：Q4 年增率 -26.67%，跌幅最大，可能受科技業景氣放緩影響。
- 台南市：Q4 年增率 -22.58%，買氣減弱，顯示市場需求受壓抑。
交易量成長區域
- 桃園市：Q4 年增率 +5%，顯示剛性需求穩定，交易仍保持熱度。
- 台中市：Q4 年增率 +2.86%，市場動能相對穩健，顯示買氣仍在。
- 高雄市：Q4 年增率 +3.33%，南部市場相對穩定，房市仍具支撐力。
市場解讀
1️.雙北市場降溫明顯，房價高企與貸款收緊使買家更趨保守。
2️.新竹市跌幅最大，可能與科技業前景不確定性相關，影響房市交易動能。
3️.桃園、台中、高雄維持韌性，顯示仍有剛性需求支撐，市場未見明顯衰退。
未來市場走向仍需觀察政策調整與經濟環境變化，投資人與自住買家應審慎評估進場時機。
區域市場逐列分析
台北市：剛性需求穩定，市場影響相對較小
儘管房貸政策收緊，但台北市房市仍具一定支撐力。由於自住需求穩定且高資產族群影響較小，交易量雖有下滑，但降幅相對有限，市場仍保持一定韌性。
新北、新竹、台南：交易量大幅萎縮，房價面臨下行壓力
這三個區域受到
貸款條件收緊
及
投資需求退場
的影響，購買力明顯下降，導致成交量大幅縮減。由於買氣趨冷，部分屋主若希望快速成交，可能需要讓利以吸引買方進場，房價因此面臨下修壓力。
桃園、台中、高雄：預售交屋潮支撐市場交易量
這些地區因過去幾年預售市場交易活絡，2024 年 Q4 仍有大量預售屋陸續交屋，支撐市場交易量。此外，相較於雙北，這些區域的房價相對親民，剛性需求仍然存在，使市場保持一定活力。
市場展望與建議
- 高單價區域（台北）：市場需求穩定，短期內不易出現大幅修正。
- 交易量下滑區域（新北、新竹、台南）：屋主若希望快速成交，應考慮適度讓利，否則市場可能進一步降溫。
- 穩定成長區域（桃園、台中、高雄）：剛需支撐市場，但預售交屋潮結束後，交易量是否能維持仍有待觀察。
未來房市仍將受
政策變化
及
經濟環境
影響，買賣雙方應審慎評估市場趨勢，調整策略以適應變化。
房市回暖關鍵因素與未來展望
隨著市場降溫，房市是否能夠回暖，將取決於幾項關鍵因素：
價格調整幅度：買方市場逐步形成，房價修正有助於交易回升
當房價調整至買方能夠接受的範圍，市場交易將回穩。若屋主願意適度讓利，將有助於提升成交量，特別是剛性需求較強的區域，如桃園、台中、高雄等地。
利率變化：房貸利率趨緩將提升購買力
當前房貸利率上升對市場買氣構成壓力，若未來央行政策轉向寬鬆，或市場競爭促使銀行推出較優惠的房貸方案，將有助於提升購買力，進一步帶動交易回溫。
政策變動：貸款政策可能適時微調
政府政策對市場影響深遠，若經濟環境或房市交易量持續下滑，政府可能適度放寬貸款限制，或提供特定購房族群優惠條件，以穩定市場信心。例如
調整選擇性信用管制、放寬首購族貸款條件，都可能成為刺激市場回暖的關鍵因素。
未來展望
短期內，市場仍受到貸款政策、利率環境與買方觀望情緒影響，交易量可能持續低迷。但
若房價適度回調、利率趨緩或政策鬆綁，房市回暖的可能性將大幅提升。對於買方而言，未來幾季或許是尋找價格合理物件的好時機，而對於賣方來說，市場調整期內應根據市場變化調整價格與銷售策略，以提高成交機會。
專家觀點與建議
在當前房市環境下，投資人與自住買方應採取不同的策略，以因應市場變化。
投資人策略：如何選擇合適物件？
1️.抗跌區域：選擇市場相對穩定的地區
台北市：剛性需求強勁，市場降幅有限，抗跌能力較高。
桃園：受惠於產業發展、交通建設題材，市場韌性較強，價格較雙北親民，投資風險相對可控。
2️.小坪數、高流通性物件：流動性佳，降低持有風險
首購需求強勁，20~30 坪的小宅產品易於轉手，市場接受度高。
租賃市場穩定，具備抗景氣波動的特性，即便房市降溫，仍能透過租金收益維持投報率。
自住買方：該等待還是現在進場？
剛性需求者：可關注降價物件，掌握議價優勢
由於市場交易量下降，部分屋主讓利空間加大，現在是與屋主議價的好時機。
若財務條件允許，選擇適合的區域與物件，可趁市場降溫時進場購買。
無急迫需求者：可觀望 2025 年市場變化
若無迫切購房需求，可繼續關注
利率走勢、房價修正幅度及政府政策調整，待市場進一步明朗後再做決策。
隨著貸款政策與市場供需變化，2025 年房市可能進一步調整，提供更具吸引力的入市機會。
總結：市場冷靜期是策略調整期
投資人應選擇高流通性、低風險物件，以降低市場波動影響。
自住買方應根據自身需求與市場條件做決策，剛需者可趁機議價，非剛需者可持續觀望。
持續關注政策與經濟變數，靈活調整購屋或投資計畫，以掌握最佳入市時機。
結論：房市降溫，危機與機會並存
2024 年下半年，房市進入降溫期，受貸款政策收緊影響，市場交易量明顯下降，部分區域跌幅高達 25%。
然而，桃園、台中、高雄受預售交屋潮支撐，仍維持一定交易量，顯示不同區域市場呈現分化現象。
未來房市走向將取決於價格調整幅度、房貸利率變化及政府政策動向。
若房價回調至買方可接受範圍、利率趨緩或政府適度放寬貸款限制，市場有望逐步回溫。
對於投資人
市場風險雖高，但選擇抗跌區域與高流通性物件，仍有機會在震盪中尋找獲利空間。
對於自住買家
若有剛性需求，當前市場降溫提供了較佳的議價空間；而無急迫需求者，可持續觀察 2025 年市場變化，尋找更具吸引力的入市機會。
市場雖然充滿挑戰，但危機亦是轉機，適時評估進場時機，才能掌握最佳購屋與投資策略。
本文章來源：詠勝不動產
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Dr. Chao,Dep.of Finance,Nanhua University,Taiwan.
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